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房貸利率“換錨”不改房住不炒定位

來源:經濟參考報 作者:□陳濤 時間:2019-10-12 21:49:03

  10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率換錨,以最近一個月相應期限貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。從換錨首日看,個人房貸利率順利切換至相應期限LPR加點形式,實際形成的利率與此前利率相比變化很小,這表明房地產市場的理性之錨正在形成,房住不炒理念已深入人心。

  當前,我國房地產市場正堅定向房住不炒定位前進。受到庫存和資金壓力影響,當前房地產開發企業回籠資金意愿明顯增強,非理性購地熱情明顯消減。據房地產中介機構監測,1至9月,重點監測的全國100個城市住宅用地成交面積增幅明顯收窄。樓市供求同時回落,旺季不旺,期望中的“金九”沒有出現。而從傳統國慶假期購房旺季看,商品房市場購買意愿趨向理性,“銀十”大概率不會到來。我國房價上漲剛性預期的自我實現循環已經被打破。

  根據國家統計局數據,8月70城房價漲幅整體回落,新房價格環比上漲城市數量進一步縮減至55個,二手房價格環比已連續3個月有多達20個城市下跌。另據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建住宅的全樣本調查數據,9月百城(新建)住宅平均價格環比上漲0.31%,漲幅較8月收窄0.06個百分點。

  應該看到,房貸利率換錨不改房住不炒定位。定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR;二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點,與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。這意味著,我國個人房貸利率將同時受到LPR、地區加點下限及銀行加點三方面因素共同影響。其中,LPR是利率定價中樞。受宏觀經濟金融形勢影響,LPR也將產生波動。但因城施策下的動態地區加點下限,實際上設定了個人房貸利率的“底”,也就是房住不炒的利率底,即使LPR出現明顯波動,地區加點下限也會保持實際個人房貸利率相對穩定,這樣可以保證房貸利率換錨不會鼓勵房地產炒作投機行為。目前,熱點城市、非熱點城市的房貸利率換錨正在順利推進,從已換錨城市實際房貸利率和換錨前利率相比,差異很小,凸顯出房住不炒的定位。

  不僅如此,房貸利率換錨將鼓勵房地產市場理性行為。換錨后,受定價基準LPR的影響,個人房貸利率變化勢必較過去更為頻繁。利率不僅是資金價格,也是商品房定價的重要參數,相對頻繁變化的個人房貸利率,將明顯增大房地產投機炒作的風險。換錨后,房貸定價基準LPR波動加大,地區加點下限及時機也將更為主動,導致投資性購房時機將更難把握。換錨后,雖然商業銀行可以與客戶約定利率的執行和調整方式,但總體而言個人房貸利率將更加市場化,過去固定利率可能提供的利差保護可能會受到明顯限制,推動商業銀行經營個人房貸業務將更加理性,過去通過各種名義變相發放個人房貸的情況可能會有所減少。由此可見,在變化的房貸利率環境下,房價理性預期至關重要。

  更為重要的是,房貸利率換錨已經納入“不將房地產作為短期刺激經濟手段”政策框架,房地產路徑依賴已被堅決拋棄。各地更多依靠改革開放和創新創業來釋放經濟增長潛力,進一步激發經濟活力。與此同時,堅決落實房住不炒定位,從緊執行房地產調控政策,結合本地房地產市場變化,加強房地產市場調控,嚴厲打擊投機炒作行為,積極培育住房租賃市場,加快推進長效機制建設。

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